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Accueil > 🆕 Actualités immobilier > Investissement immobilier en Pinel ces villes, pourtant éligibles, qu’il ... Tous les dispositifs d’incitation fiscale ont subi les critiques des investisseurs. Le Pinel ne déroge pas à la règle. En immobilier, l’emplacement vaut le placement. Le zonage Pinel actuel, déterminant les villes éligibles à ce dispositif, est en cause. Certaines villes éligibles affichent des taux de vacance locative totalement désastreux, bien supérieurs à la moyenne nationale. D’autres villes connaissent un marché locatif trop serré, les loyers de marché sont supérieurs aux plafonds de loyers imposés en Pinel. A l’inverse, des villes exclues du dispositif Pinel seraient de bons secteurs d’investissement afin de répondre à un marché immobilier local tendu. © Publié le mardi 9 avril 2019  BFM Business et Le Laboratoire de l’Immobilier, spécialiste du marché du logement neuf, ont passé à la loupe le dispositif Pinel. Reconduit jusqu’en 2021, le Pinel a subi quelques ajustements le zonage a été revu en début d’année 2018, les zones B2 et C ont été exclues du dispositif. Si les pièges du Pinel ne manquent pas, cette nouvelle étude montre que ces nouvelles règles de zonage ne changent pas le niveau de méfiance que doivent avoir les investisseurs. Le taux de vacance locative, un indicateur primordial Ainsi, comme le publie BFM Business et le Laboratoire de l’Immobilier, ces villes sont à éviter Lens, Douai et Béthune, trois villes des Hauts-de-France, dont certaines, preuve d’un manque certain d’attractivité, se battent pour garder leurs dessertes TGV. Mulhouse dans le Grand-Est et Elbeuf en Normandie complètent la liste noire des villes à éviter pour investir en Pinel. Deux villes qui elles aussi affichent un taux de vacance extrêmement élevé. Toutes ces villes affichent un taux de vacance quasiment deux fois plus élevé que la moyenne nationale. Une poignée d’entre elles se trouvent dans le même secteur. Lens, Douai et Béthune, trois villes des Hauts-de-France, dont certaines, preuve d’un manque certain d’attractivité, se battent pour garder leurs dessertes TGV. Mulhouse dans le Grand-Est et Elbeuf en Normandie complètent notre sélection des villes à éviter pour investir en Pinel. Deux villes qui elles aussi affichent un taux de vacance extrêmement élevé. Les villes les plus rentables en Pinel Ce tableau des villes les plus rentables via le dispositif Pinel date de 2016, publié par le Journal du Net/MeilleursAgents. Depuis, les conditions ont sensiblement évolué, mais les villes de Rennes, Lille, Lyon, bordeaux, Nantes restent les villes les plus conseillées par les professionnels pour les investisseurs Pinel. Du reste, les prix de l’immobilier ont flambé sur Bordeaux et Nantes, au détriment du rendement. Des plafonnements de loyers incohérents Dans le cadre du Pinel, l’investisseur est tenu de limiter le loyer. Des plafonds de loyers Pinel sont ainsi définis par l’Etat pour chacune des zones concernées par le dispositif. Quand les plafonds de loyers Pinel sont trop bas Autre anomalie du dispositif Pinel sur certaines communes, le plafond de loyer imposé est bien inférieur aux loyers de marché. Bilan, l’investisseur ne peut espérer un rendement appréciable de son investissement. L’idée de ces plafonds de loyers n’est pourtant pas de faire fuir les investisseurs, mais uniquement de tenter de juguler la hausse des loyers. Avis Vos avis Investissement immobilier en Pinel ces villes, pourtant éligibles, qu’il est prudent d’éviter Notation /5 Classée4ème ville où investir par BFM Business en 2021, Toulouse est une ville dynamique qui attire chaque année de plus en plus de nouveaux habitants. Sur les 5 dernières années, actifs, familles, étudiants étaient près de 85 000 à élire domicile au cœur de la ville rose. La croissance démographique s’accélère à Toulouse ; l’immobilier est Découvrez l’environnement du programme immobilier neuf à Escalquens 31750 À 15 kilomètres de Toulouse, la ville d’Escalquens rayonne par son atmosphère pavillonnaire. Bordée d’un massif de collines, disposant d’un patrimoine architectural ancien et forte de son charme de ville à taille humaine, elle est une commune propice à un quotidien doux. Le quartier de votre programme immobilier neuf s’équipe de commodités utiles aux besoins quotidiens des résidents. Vous retrouverez ainsi une série de commerces avec un supermarché, une boulangerie, une boucherie, une pharmacie, un bureau de presse… La majorité se présente en plein-air, sous la forme de petites zones commerciales de proximité. Utile pour apprendre à connaître les commerçants de votre quartier, surtout lors du marché d’Escalquens où les produits frais côtoient la générosité des exploitants ! Côté écoles, la commune ne se prive pas de mettre à disposition une crèche au pied de chez vous avant de démarrer une scolarité de la maternelle au collège entre 10 et 15 minutes à pied de la résidence. Pour le lycée, le bus 79 du réseau toulousain Tisséo emmène chaque étudiant en 15 minutes. Enfin, le campus de l’Université Toulouse III, aux portes de la ville rose, est accessible en 45 minutes en prenant les bus 27 et 80. Avec une offre de transports complète, Escalquens permet la desserte d’une grande sélection de destinations au quotidien. Ne faites plus de concessions entre loisirs ou travail et réduisez l’utilisation de voiture en donnant votre confiance aux transports en commun. Enfin, si la vie sportive et associative fournie de la ville ne vous suffit pas, la zone commerciale Labège 2, accompagnée de ses boutiques de grande distribution, accueilleront tous les férus de shopping en leur donnant une offre à la hauteur de leurs demandes. Chiffres clés sur Escalquens 2 228,08 € revenu moyen net / foyer 2 établissements scolairesEnpratique, les réductions d’impôts de la loi Pinel restent inchangées jusqu’à la fin de l’année 2022. Jusqu’au 31 décembre 2022, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % sur 12 ans. La
Accueil > Investir dans l’immobilier > Dispositif Pinel Les 5 erreurs à éviter 5 erreurs les plus souvent commises lors de la mise en place d’un investissement immobilier locatif dans le neuf. © Publié le mercredi 12 novembre 2014 , mis à jour le mardi 11 novembre 2014 à 13 h 49 Voici les cinq plus grosses erreurs que les particuliers commettent généralement lorsqu’ils réalisent leur investissement dans un bien immobilier neuf destiné à la location 1 - Acheter son bien en indiquant au promoteur son intention de bénéficier du Pinel Le dispositif Pinel ne concerne que vous et le fisc. Aucun logement n’est conçu pour du Pinel, Duflot ou autre. C’est juste du marketing. Au contraire, ce qu’il vous faut c’est éviter les immeubles vendus comme étant des biens dédiés au Pinel. Pourquoi ? Car les prix seront plus hauts que le marché, et il vous sera très difficile de négocier. L’argument, biaisé évidemment, du vendeur sera plus vous achetez cher, plus vous réduisez vos impôts, ben voyons... L’autre point est qu’un locataire prend moins soin du logement et des parties communes qu’un propriétaire. Choisir un immeuble où les propriétaires habitants sont en majorité est un gage de bonne tenue de l’immeuble. Les programmes immobiliers faisant une part trop grande aux investisseurs locatifs sont donc à éviter. 2 - Penser que plus on paie d’intérêts, mieux c’est ! Les investisseurs doivent comprendre une fois pour toute, que réduire ses impôts est une chose, mais que ne pas donner la différence à la banque en est une autre. Le taux du crédit doit être négocié âprement, et la faiblesse du taux ne doit pas vous inciter à emprunter plus, c’est stupide ! Il n’est pas rare de trouver des hérésies sur la toile concernant le crédit in fine. C’est un non sens financier total. Ce type de crédit, maximisant les intérêts à payer est à proscrire. De même le nantissement via un contrat d’assurance-vie est un montage financier à risque qu’il faut impérativement éviter, c’est une prise de risque totalement inutile, les seuls gagnants seront la banque et l’intermédiaire qui vous a fait signer les contrats. 3 - Choisir le bien immobilier sans faire comme si c’était pour soit ! Le studio en rez de jardin c’est peut-être bien sur le plan, mais vous aurez bien du mal à le louer dans la banlieue de Toulouse. Vous-même, vous hésiteriez à y habiter. Les surfaces trop petites, cela n’est pas bien, car vous allez changer de locataire toutes les années, des frais de gestion locative seront prélevés à chaque changement de locataire. C’est une mauvaise affaire. Prenez un T2 ou un T3 sinon rien. 4 - Acheter dans une région que l’on ne connaît pas ! C’est à proscrire absolument ! Acheter à Toulouse si vous habitez Paris, c’est du n’importe quoi ! Achetez dans ce cas en Ile de France, mais pas à Toulouse. Allez sur place, voir la zone de construction, vérifiez que ce n’est pas une zone sortie de terre, sans aucun commerce établi à côté. Allez demander à l’agence immobilière du coin comment est le marché de l’immobilier actuellement. Combien de nouvelles résidences ont été construites dans les 6 derniers mois. Bref, menez votre enquête, c’est votre argent qui est en jeu... De la même façon, investir en outre-mer quand on habite en métropole, c’est se préparer à de longues nuits sans sommeil quand il faudra rembourser les mensualités du crédit d’un bien qui n’aura toujours pas de locataire... 5 - Penser que la vie est un long fleuve tranquille... Les simulations sont superbes, sur le papier, vous allez faire une bonne affaire. Mais vous oubliez sans doute que la vie peut parfois basculer. Perte d’emploi, baisse des revenus, séparation, etc, en quelques mois votre niveau d’imposition peut baisser. Et du coup, votre super investissement se transforme en une charge conséquente. Et là vous vous dîtes, mais pourquoi ai-je pris un crédit aussi élevé ? Notez cet article Une question sur le Pinel, l'immobilier locatif ? Un commentaire ? Loi Pinelplafond loyersChaque semaine, MaTVimmo livre pour ses conseils en matière d'achat, de vente ou de location d'un bien immobilier. Le nouveau Pinel a été resserré sur les zones A, Abis et B1 pour quatre ans. Par contre, le dispositif n’est pas reconduit en zones B2 et C mais est étendu aux villes pénalisées par la fermeture d’un site militaire, ayant signé avec l’Etat un Contrat de redynamisation du site de défense CRSD. Franck Vignaud conseille aux investisseurs de redoubler de vigilance sur ces villes. Mais peuvent-ils pour autant signer les yeux fermés dans toutes les villes situées en zones A, Abis et B1 ? Le point avec Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l’immobilier, chez Theseis, interviewé par MaTVImmo. La vigilance est-elle quand même de mise en zones A, Abis et B1 ? Y a-t-il des disparités au sein d’une même ville, d’un même quartier, voire d’un même immeuble ? En privilégiant les zones A, Abis et B1, on limite les risques mais le risque zéro n’existe pas. Il faut d’abord être vigilant sur l’emplacement, le prix et le quartier bien desservi avec des commerces autour, etc.. Ensuite, attention entre un rez-de-chaussée plein nord et un 6ème étage plein sud, vous ne pratiquerez pas les mêmes loyers à surface équivalente. Sinon de manière plus globale, il faut être vigilant sur quelques communes situées en zone B1. Par exemple Chartres, Douai ou Béthune où l’on a des taux de vacance supérieurs à 10% et/ou de manière concomitante des baisses de population. Donc mieux vaut éviter ces secteurs peu dynamiques disposant d’une offre de logements déjà suffisante. Certains plafonds de loyers imposés sont-ils sous-évalués en Pinel au regard des loyers de marché pratiqués, rendant l’opération peu rentable ? Pourquoi Paris est-elle inadaptée au Pinel ? Paris impose trois punitions à l’investisseur. La première est le plafond de prix d’acquisition puisque l’on est limité à euros. Avec cette somme à Paris, vous pouvez trouver à peine un studio dans le neuf. Deuxième punition le prix au mètre carré fixé à euros le m². Alors que dans la capitale on se situe plutôt autour de euros le m². Et dernière punition le plafond de loyer imposé. Tout dépend de l’arrondissement mais en moyenne, il atteint un peu plus de 25 euros le m² alors que le plafond Pinel est fixé à 16,83 euros, soit 33% inférieur au prix de marché. Donc le rendement locatif sera très faible. L’investisseur ne trouvera pas d’intérêt dans ce type d’opération. Mis à part Paris, quelles autres villes déconseillez-vous pour faire du Pinel au sein des zones A, Abis, B1 et pourquoi ? En zone tendue, on va être dans la même logique que pour Paris. Notamment en première couronne, dans des communes où les prix de vente sont quasi identiques à ceux de Paris. Dans les Hauts-de-Seine, par exemple à Issy-les-Moulineaux, Boulogne-Billancourt… où les enveloppes dépassent les plafonds prix d’achat, prix au m² et les loyers sont également supérieurs aux plafonds Pinel imposés. Les rendements seront une fois de plus peu intéressants. Mieux vaut louer en libre classique plutôt que de s’imposer des plafonds Pinel car au final le gain fiscal ne sera pas suffisamment attractif. Vigilance également sur Le Havre une commune où il y a eu finalement beaucoup de constructions, on n’est pas sur une dynamique démographique très élevée.. A Mulhouse, beaucoup d’opérations sont sorties de terre à l’époque du dispositif Robien plus de 2,6 logements construits pour chaque ménage entre 1999 et 2014, donc beaucoup d’offres avec un taux de vacance très élevé. La prudence est de mise sur cette commune alsacienne qui présente un marché détendu. Le cas de Grenoble est un petit peu différent on constate une désaffection des investisseurs pour une raison sans lien avec l’activité économique mais simplement liée à la pollution étant située dans une vallée, Grenoble est souvent victime de ces pics de pollution. Propos recueillis par Alexandra Boquillon
Unezone Pinel est un espace limité géographiquement dans lequel les biens immobiliers neufs sont susceptibles d’être éligibles à la loi Pinel. Les zones Pinel sont classées en fonction du niveau de tension du marché locatif de la région. On distingue 5 grandes zones en France : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Mais attention, depuis 2018, les zones B2 et C
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